郑州
尽管公司的复工率、返岗率都达到了100%，罗肇铭还是有些着急。 建于2003年的一期厂房，因为全是单层，产能遭遇卡口。在公司痛下决心，要将这1万多平米“发家地”统统推倒重建的当口，一场新冠肺炎疫情，让所有进度都慢了下来。 急归急，罗肇铭的心里是有底的：身为公司董事长，他粗粗测算了一下，公司目前年产值1.18亿元，等单层厂房“高标”改造完成后，占地不增加一毫，面积“扩出”4倍不止，综合产能销售一年将增加3亿。 厂房升级“变”出地，光是一年的增量，就是存量的3倍——藏在“地”里的这笔明账，恐怕是罗肇铭真正着急的由头，“只要建筑商到位，最迟4月底前肯定开工。” 事实上，类似的工业用地更新项目，仅苏州吴中区城南街道，2019年就有12个，地块面积283.32亩；2020年预计新增项目5个，总投资达到4亿元。 向低效土地要空间、向存量土地要效益，眼下正成为苏州的热词。通过强化正向激励和反向倒逼双向发力、一级市场和二级市场双轮驱动、政府回购和企业自主更新双向引导，苏州的目标是，2024年实现产业用地亩均税收提升30%以上。 在各地土地供应红灯频频亮起的背景下，苏州的产业供地，又在算着怎样一笔账？ “摸石头过河” 今年1月3日，在苏州开放再出发大会上，一张“产业用地供应图”全球首发，同时，苏州宣布将划定100万亩工业和生产性研发用地保障线，实施五年100平方公里产业用地更新。 在大会召开的第二天，“苏州圆桌”（微信号ID:suzhouyuanzhuo）就推出独家解读《苏州为何不缺地？68.8km²产业供地“热力图”，掰开探秘！》 。时隔两个月，圆桌观察员再次实地踏勘。 非常巧，罗肇铭的苏州宏基工具有限公司，就在这张图里，而且与“两个100”都沾边，但你靠肉眼根本找不到。 苏州宏基工具有限公司一期现状。 按占地面积，1999年成立的宏基工具其实不算小，先后两期建设，总用地超过50亩。论产业水平，扎根东吴产业园21年，专业生产电动工具，宏基工具目前已经在行业里有头有脸，还是“博世”“史丹利百得”“TTI”等大牌的指定供应商。 说起这次的厂房升级，罗肇铭坦言，就是摸着石头过河。 公司的一期厂房建于2003年，用地约25亩，建筑面积1万多平米。“全是铺开来的那种一层楼，十几米高。什么容积率、绿化等等，压根不会想到。”罗肇铭将这一历史问题归结为，一是没钱，二是没眼光。十年后，同样的问题也“传”给了公司的二期建设：25亩地，建了4幢，容积率仅为1.0。 与此对应的一组数字是，吴中经济技术开发区内工业企业总的平均容积率为0.8，48%的企业容积率在0-0.5，容积率高于0.8的企业占27%。 和“邻居”比，并不算差，宏基工具为何要跳出来“变”？ “产出效益越来越低，越往下越吃劲。”尽管感受到了“变”的压迫感，但罗肇铭表示，“变”的最大困难在于找到方法，怎么“更新”、“变”什么，很伤脑筋。 守住总量、盘活存量、加大流量、预留增量、优化布局、全链管理。 针对实际问题，苏州提出工业用地“24字原则”，重点围绕布局集中、产业集聚、用地集约、政策集成进行操作。而政策的优化集成，使宏基工具的“变”，有了抓手。 苏州宏基工具有限公司一期厂房升级效果图。 根据实际情况，宏基工具的厂房升级属于工业用地的“自主更新”。经过研判，公司决定对一期厂房全部推倒、原址重建4栋高标准厂房，其中3栋4层楼、1栋8层楼。还是25亩地，建筑面积由10814平米扩至41205平米，”长“了3倍。 “改造多出来的空间，可以优先服务主业配置产能增量，满足5年以上的发展规划绰绰有余。”罗肇铭说，整个项目已经完成规划设计，进入建筑招标阶段，顺利的话，一个月内可以动工。 这就是苏州”5年100平方公里“里的一个点，你几乎看不见它，但它每天都在变。 “变”出来的好地 “地”里刨金。 罗肇铭的一项“厂房升级”工程，很有说服力。 100平方公里，是苏州“产业用地更新”的总面积。100万亩，是苏州工业和生产性研发用地的保障线。两个“100”，简称“双百”，发布之日起，就如同千呼万唤的机场一样，成了苏州的一个标记。 如今，“100平方公里”的产业用地“更新”得怎么样？“100万亩”的保障线，“立”起来了吗？ “保障线”严格划定。苏州的产业地图将按“产业基地—产业社区—产业集聚区”三级产业进行分区；开发区范围内集中连片的工业用地将划入产业基地，严格予以保护，除基于公共利益外禁止调整规划用途，其中工业主导型开发区工业用地面积占比应不少于70%。 “更新图”从严规划。对于“上图”的每一块地，必须符合生态管控要求，原则上单个片区面积不小于1平方公里；同时，各乡镇（街道）原则上最多保留一个产业集聚区。 只要是好项目，愿意来苏州发展，空间“管够”。 这是苏州面向世界的承诺。两个月以来，如同罗肇铭和他的宏基工具厂一样，苏州的优质产业地，正在一点一点地“变”出来。 淘汰落后产能、整理低效用地盘活存量资源，尝试点状供地、混合供地、租让结合供地、先租后让供地。100平方公里工业用地更新的5年规划，就是“苏州腾挪术”——每年新供应工业用地2万亩，退出低效工业用地2万亩，原地盘活工业用地1万亩。 苏州市自然资源和规划局副局长张焱告诉“苏州圆桌”（微信号ID:suzhouyuanzhuo），下一步，苏州将在2035国土空间规划编制时，正式划定100万亩工业和生产性研发用地保障线，“产业用地供应图上的每一块地，都将落实到规划上，确保落地供应。” 舍得、共赢 宏基工具一期厂房的改造效果图一共做了5页，一页一页翻看，感觉就像面对自己的孩子。 “我这个人做事是求稳的。企业创立以来，这次算是大动作。”罗肇铭说，因为是“自主更新”，项目预计投资1.2亿元，全部由企业自筹。 罗肇铭是苏州吴县人，年轻时在当地一家国营企业上班，29岁那年下海创业，“一路稳扎稳打”。 根据计划，一期厂房重建启动后，原先集中在1万平米的产线，将整体搬至二期的一栋5000平米厂房。产能、物流以及精细化对接都是不小的考验。 “公司现在职工只有108人，硬闯也要闯的，好在政府还有政策。” 罗肇铭说的“政策”，正是苏州“产业用地更新”的一大硬核—— 对于划入100万亩保障线的存量工业用地，鼓励土地使用人提容增效后自用或有条件分割转让，通过先租后转方式，向产业链上下游企业提供载体，用于工业生产。 按照政策，罗肇铭的宏基工具申报的一期厂房更新改造，其中27003平米的空间，可以为产业上下游提供载体空间，这一块，几乎占了改建总面积的70%。 “更新改造项目达产后，属地政府还将给予税收差额的一定比例的奖励。”苏州吴中区城南街道副主任胡青说。 引导转型升级，鼓励复合利用，平衡各方利益，优化互动更新。通过不断的舍与得，“100万亩保障线”，正一亩一亩箍紧苏州产业精进的“底盘”。 宏基工具所在的东吴产业园，工业用地更新分为“保留、自主更新、合作更新、政府主导”等多种方式，2019年启动项目12个，总投资17.8亿元，目前已经完成8个。 舍与得，不是扯皮，无论是对于企业还是政府，更多的还是共赢。 思维更新，是最大的转型 “周边都在发展，地理区位的独特性也在发生变化，企业必须主动跟上这种发展的节奏。” 2018年4月起，胡青就一直负责辖区的工业用地更新升级项目。长期在一线与村镇集体、企业、职能部门打交道，她认为淘汰低效产能，应该与街道产业结构调整和环境提升同步。 在宏基工具“厂房升级”的规划图上，有几个数字很抢眼：容积率1.86，绿地率10.1%，机动车停车位219辆。 圆桌观察员还注意到，改建后，宏基工具计划引进上下游合作企业，培养孵化4-5家战略合作伙伴，预计每年增加销售收入3亿元，从第5年开始，年增销售达到5亿元。 罗肇铭说，产业用地“变”出来的空间，除了要合适的好项目来装，还应该有源源不断的好点子和好眼光。 “企业最大的转型，就是企业家思维的转型。” 这种想法，与苏州产业用地“亩均税收4年提升三成”的规划路径，不谋而合。 在工业片区管理提升的过程中，先提出规划建议，再结合企业合理的用地需求，形成相对科学完整的产业设计，企业选地，“地”也选择企业，双向互选的目标，让产业含绿量、产出含金量、科技含新量“高”的项目，有足够的空间。 圆桌观察员了解到，在条件允许的情况下，苏州还将探索在工业片区内布局“工业邻里中心”，集中配置停车场、行政办公、生活服务设施、租赁住房等配套设施，统一规划、统一建设、统一运营。 土地开发强度不算低的苏州，空间资源仍然大有潜力可挖。当然，无论是100万亩还是100平方公里，苏州的“地”，也有大把故事可挖。 土里刨食，运筹唯“沃”。 只有创收沃土，才是真正的创业热土。 作为苏州产业用地更新“双百”行动的一个点，吴中东吴产业园实施工业存量用地原地更新。
