郑州
□苏报记者王安琪 小区里的各项权益归属，到底哪些属于全体业主所有，哪些属于开发商所有，哪些属于物管公司所有？归小区全体业主所有的各项经营性收入，用来给业主发福利，真的合适吗？事实上，确实有很多业主不知道自己小区经营性收入一年有多少。这些钱都用到哪里去了？如今还剩多少？ 小区经营性收入到底该归谁？ 物业公司是企业，所以物业公司一定是营利性机构。通常物业公司的收入来自三部分：一是物业费，物业管理费的收费标准通常是参考物价部门或是物业管理条例的相关说明，二是小区物业商业用房的房租，三是小区经营性收入的提成或叫补贴。 小区经营性收入来源多种多样，主要有四种：一是小区经营性用房出租，二是小区电梯广告收入，三是停车位收入，四是外墙立面广告收入。在不少的小区都能看见，楼道里、车库里、进出入门的横杆上，物业公司利用公摊面积做广告经营已经是一种普遍现象，但是对经营收益如何分配却拿不出个说明来。 据相关规定，业主大会成立前，小区经营性收入由物业服务企业依据前期物业服务合同约定受委托对共用部位、共用设施设备进行经营的，小区经营性收入由物业服务企业代为管理。 业主大会成立后，经业主大会决定，小区经营性收入可以由业主委员会自行管理，也可以通过物业服务合同约定委托物业服务企业管理，并且在合同中明确物业服务企业相关维护费、管理费在小区经营性收入中所占的比例。 关于如何使用的问题，物业相关工作人员认为，对于小区里的经营性收入，如何处理还是很灵活的，应以《物业服务合同》约定为准，如果物业和业主双方沟通达成一致，经营性收入可以用于补充小区专项维修资金、改善共用设施设备等，也可作为物业费的补贴。 业主们为什么很难有效监督经营性收入？ 小区的经营性收入，属于全体业主，通常由业委会进行管理，全体业主都有知情权。 而实际情况是，部分业主压根不知道小区还有经营性收入这回事，更别谈具体收支情况了；部分业主平时工作太忙，根本没有时间去过问小区的事；业主们分不清小区物业维修费用，到底由谁来出。其实物业公司收取物业服务费，在合同约定范围内的，都是需要物业来承担的。其他比如电梯、外立面等大额维修，小区有物业专项维修资金。在很多小区里，经营性收入平时用到的几率很小。 根据《江苏省物业管理条例》第五十一条第二款明文规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。但事实上，很多小区物业都不会将这部分内容公示出来，这也造成大家普遍认为不公示也没关系，实际这是对自己权利的放弃。 如业主对所在小区经营收入的所得有疑问，一是可以要求对收入所得进行财务审计，二是业主委员会可以向物业申请查账，三是可以制定日常的监管机制。 尹山湖某小区业主们拿回了17万元公共收益 尹山湖叠翠峰小区在历经如“西天取经”般的困难后，耗时半年，终于成立了叠翠峰业委会，小区全体业主拿回了17万元公共收益。叠翠峰业委会成立之后，大家多次聚在一起讨论以后的道路该怎么走，信念只有一个：为全体业主谋福利，为了小区建设越来越好。 要想把小区建设得更好，仅仅靠物业是不够的，还有一个很现实的问题：建设需要钱。法律规定公共收益归全体业主所有，那么业委会就应该帮业主们拿回属于大家的公共收益。 并且业委会成员立场坚定：按照国际惯例70%归全体业主所有，30%用于补充物业费。最终几番周折，叠翠峰成为尹山湖较早拿到公共收益的小区。 其实叠翠峰并不是极个别的例子，苏州第一家给业主发钱的是园区湖西的都市花园，合计发放收益126万元。而在今年的1月初，苏州工业园区湖东的天地源七里香都物业向业委会移交了前期公共收益中的93.5万元，根据业主代表大会决议，其中80%即74.8万元分红给小区全体业主。算下来一户平均能领四五百元左右。业主可以领取现金，也可以抵扣来年物业费。 业委会是小区内业主选出代表加强自治管理、表达诉求、有效维权的一个组织，是被政府认可的，有法可依的；但现实是，仍有很多小区走在筹备、成立和建设业委会的路上。 对于物业公司，一个上千户居民的小区，从楼宇、电梯广告，到停车场使用，再到各种各样的管理项目，都存在不小的利益，没有业委会的小区，这些资源自然就掌控在物业手里。 对于目前已经有业委会的小区，业主可以通过业委会向物业公司主张他们的权利，但实际在向周边朋友询问的过程中，发现最终不了了之的不在少数…… 如果小区没有业委会，可以找当地街道办事处、社区居民委员等协调。总的来说任重而道远，作为小区的一员，大家都有监督小区经营性收入去向的权利，为了自己的利益，也是为了小区环境的长久维护。
